1

Αφιέρωμα αναδημοσιεύσεων για τους ελεύθερους δημόσιους χώρους, την αξία της στέγης, και τον “εξευγενισμό” στο κέντρο της Αθήνας

Η επίθεση στους ελεύθερους δημόσιους χώρους

Ο Λόφος Στρέφη, η Ακαδημία Πλάτωνος, o Εθνικός Κήπος και πολλά άλλα πάρκα μπήκαν στο στόχαστρο του Δήμου, της Περιφέρειας και του real estate.

“Για να αλλάξει η ζωή, πρέπει να αλλάξει ο χώρος” τόνιζε τη δεκαετία του ’60 ο Ανρί Λεφέβρ, αφήνοντας επίτηδες σε ουδετερότητα το ποιοτικό πρόσημο της αλλαγής. Είτε σε προοδευτική, είτε σε οπισθοδρομική κατεύθυνση, οι μεταβολές στην καθημερινή ζωή και την εργασία αντανακλώνται, επικαθορίζουν και εντέλει αναδιαμορφώνουν τον αστικό χώρο. Δεν θα πρέπει, ως εκ τούτου, να μας εκπλήσσει το εν εξελίξει φαραωνικό σχέδιο συνολικής επίθεσης στους δημόσιους χώρους στην Αθήνα. Ο Λόφος Στρέφη, η Ακαδημία Πλάτωνος, o Εθνικός Κήπος, ο Λόφος του Φιλοπάππου, το Αττικό Άλσος, ο Βοτανικός, και πολλά άλλα ακόμη μικρά πάρκα και ελεύθεροι χώροι μπήκαν στο στόχαστρο της δημοτικής αρχής, της Περιφέρειας και των επιχειρηματιών του real estate.

Εν προκειμένω, η μεγάλη αλλαγή στις ζωές των καθημερινών ανθρώπων ήρθε την Κυριακή στις 22 Μάρτη του 2020, όταν αποφασίστηκε το γενικό (πολιτικό και κοινωνικό, αλλά όχι και εργασιακό για τους χειρώνακτες) lockdown από τη νεαρή κυβέρνηση Μητσοτάκη. Ενάμιση χρόνο μετά, με τους νεκρούς της πανδημίας να αυξάνονται συνεχώς, το Εθνικό Σύστημα Υγείας πιο χτυπημένο και εγκαταλειμμένο από ποτέ, τη δημόσια εκπαίδευση σε αποδόμηση και μια άνευ προηγουμένου επίθεση στα δημοκρατικά, συνταγματικά κατοχυρωμένα, δικαιώματα των πολιτών, η πολιτική απόφαση εκείνης της Κυριακής λαμβάνει τις πραγματικές της διαστάσεις. Για όποια τουλάχιστον τολμάει να δει. “Βρήκαμε παπά, ας θάψουμε πέντ’ έξι” λέει ο σοφός λαός και ακριβώς περί αυτού επρόκειτο, ξανακοιτάζοντας τις εξελίξεις από τη σημερινή χρονική απόσταση.

Ήταν ακριβώς μια παρόμοια “κατάσταση έκτακτης ανάγκης”, όπως αυτή της υγειονομικής κρίσης σήμερα, που επέτρεψε σε μια προηγούμενη περίοδο τη νομιμοποίηση της καταπάτησης όλων των κανόνων και ρυθμίσεων που προστάτευαν τους δημόσιους χώρους. Οι Ολυμπιακοί Αγώνες του 2004 στην Αθήνα αποτέλεσαν τον πολιορκητικό κριό για την πρώτη μεγάλης έκτασης επίθεση στο δικαίωμα των Αθηναίων στην πόλη τους. Μέσω της τότε μεγάλης “εθνικής προσπάθειας”, σταδιακά, αλλά προγραμματισμένα και συντονισμένα, ένα μεγάλο πλήθος πολύ σημαντικών δημόσιων χώρων της πρωτεύουσας έχασαν την αξία χρήσης τους για τους κατοίκους. Έμεινε μόνο η ανταλλακτική, εμπορευματική τους αξία, βορά στις επιδιώξεις των μεγάλων επιχειρηματιών και “επενδυτών”.

Η δεύτερη μεγάλης κλίμακας επίθεση απαλλοτρίωσης του αστικού χώρου από το κεφάλαιο ξεκινάει να αναπτύσσεται αμέσως μετά την έναρξη της πανδημίας. Τι ακριβώς έγινε μετά το πρώτο γενικό (πολιτικό και κοινωνικό) lockdown; Σε πρώτη φάση, η κυβέρνηση επενδύει προνομιακά στη σύγχυση και τον τρόμο για να αποποιηθεί τις ευθύνες της για την κατάσταση του Ε.Σ.Υ. και την προστασία των ευάλωτων ομάδων και επιλέγει τον γενικό αποκλεισμό, προβαίνοντας σε μια βίαιη ριζική αλλαγή του χωροχρόνου της καθημερινότητας των πολιτών. Εν συνεχεία, και ως ανακλαστική αντίδραση στο lockdown, μεγάλες μάζες του αστικού πληθυσμού αποφασίζουν να επανοικειοποιηθούν χωροχρόνους ελευθερίας και συνάντησης στον αστικό ιστό, διεκδικώντας την αξία χρήσης των δημόσιων χώρων και “επιστρέφοντας” σε αυτούς, αφού η εστίαση έχει κλείσει. Τελικά, και ως ανάστροφη αντίδραση στην προηγούμενη κίνηση πολιτών και νεολαίας, το κράτος αποφασίζει να επιτεθεί στους δημόσιους χώρους για να αναστείλει την κοινωνική δυναμική επανοικειοποίησής τους και να υπερασπιστεί για λογαριασμό των επιχειρηματιών του real estate την ανταλλακτική εμπορευματική τους αξία. Με ένα σμπάρο, δυο τρυγόνια για την κυβέρνηση και τη γαλάζια αυτοδιοικητική αρχή: καταστολή και πειθάρχηση των πολιτών, κέρδη για τους επιχειρηματίες φίλους του Δήμου και της Περιφέρειας.

Μία εβδομάδα μετά το γενικό lockdown, στις 3 Απριλίου 2020, με απόφαση του περιφερειάρχη Πατούλη μπαίνει λουκέτο σε όλα τα πάρκα όλων των δήμων της Αττικής, παρόλο που δεν έχει παρατηρηθεί κανένας συνωστισμός σε αυτά. Τη νύχτα του Σαββάτου, 9 Μαΐου, η δημοτική αρχή κλείνει τα φώτα στην πλατεία Αγίου Γεωργίου της Κυψέλης και ΜΑΤ και ΔΙΑΣ εφορμούν ξυλοκοπώντας άγρια όσους βρίσκονταν εκείνη τη στιγμή στην πλατεία. Το ίδιο επαναλαμβάνεται με αγριότητα στην πλατεία Αγίας Παρασκευής, στην πλατεία Βαρνάβα στο Παγκράτι αλλά και στην πλατεία της Νέας Σμύρνης.

Μετά την καταστολή όμως, έρχονται οι “επενδύσεις”. H νέα δημοτική αρχή παίρνει συνεχώς πρωτοβουλίες και θα ανοίξει πάρα πολλά μέτωπα ενάντια στην ελεύθερη χρήση των δημόσιων χώρων της πρωτεύουσας. Στόχος της δεν είναι ένα “απευθείας ξεπούλημα”, καθώς οι επενδυτές δεν είναι διατεθειμένοι να δώσουν ζεστό χρήμα και να ρισκάρουν. Προωθείται κυρίως η έμμεση ιδιωτικοποίησή τους μέσω “χορηγιών”, “αναπλάσεων” και “υιοθεσιών”. Κυβέρνηση και αυτοδιοίκηση λειτουργούν ως μάνατζερ των κεφαλαιούχων που ασχολούνται με τις χρήσεις γης, και μάλιστα πολλές φορές εγγυώνται το επενδυτικό κόστος, με χρήματα των ίδιων των δημοτών. Ας δούμε κάποιες από αυτές τις “αναπλάσεις”.

Τον Μάρτιο του 2020, με απόφαση του υπουργείου Εσωτερικών και σε συνεργασία με τον Δήμο Αθηναίων, ιδρύεται η “Εθνικός Κήπος και Μητροπολιτικό Πράσινο Α.Ε.”. Πρόκειται για ιδιωτική εταιρεία που θα διαχειρίζεται τον Εθνικό Κήπο και το Λόφο του Φιλοπάππου. Η εταιρεία θα αμείβεται από τον Δήμο (δηλαδή από τα χρήματα των Αθηναίων) για τις υπηρεσίες της, αλλά και από εκμισθώσεις των δύο χώρων που θα μπορεί να κάνει σε ιδιώτες. Σχεδιάζεται η περίφραξη του Λόφου των Μουσών και η ελεγχόμενη είσοδος σε αυτόν αλλά και στον Εθνικό Κήπο με εισιτήριο. Επιπλέον, προβλέπεται η δυνατότητα της εταιρείας “να αναλαμβάνει τη διαχείριση και άλλων συναφών με τους σκοπούς της χώρων”.

Τον Μάιο του 2020 μπαίνει σε εφαρμογή, χωρίς κανένα πρότερο αρχιτεκτονικό διαγωνισμό, το σχέδιο “Μεγάλος Περίπατος” που ουσιαστικά σκοπεύει στην πλήρη παράδοση του ιστορικού κέντρου της Αθήνας στην τουριστικοποίηση και τις ορέξεις των μεγαλοξενοδόχων και μεγαλοεπιχειρηματιών εστίασης, δημιουργώντας μεγάλα προβλήματα στην καθημερινή κίνηση και ζωή των εργαζομένων κατοίκων του κέντρου και συνολικά της πόλης. H αποδεδειγμένη πλέον αποτυχία του σχεδίου μαρτυράει για την προχειρότητα και ανικανότητα των υπευθύνων, αντανακλά όμως ταυτόχρονα το μέγεθος του κινδύνου για τους Αθηναίους όταν η λογική του κέρδους αναδιαμορφώνει τον κοινό χώρο.

Τον Αύγουστο του 2020 συζητήθηκε στο Δημοτικό Συμβούλιο της Αθήνας η τύχη του Πάρκου Αμπελοκήπων, ενός από τους τελευταίους ελεύθερους δημόσιους χώρους της περιοχής. Απειλούνταν η καταπάτηση του χώρου από ιδιωτική εταιρεία που είχε σκοπό να χτίσει δύο κτίρια εμπορικής εκμετάλλευσης 60 τ.μ. το καθένα, με τρεις χώρους στάθμευσης, αλλά και δρόμο εξυπηρέτησής τους που θα διέσχιζε το πάρκο. Μετά από έντονη κινητοποίηση των κατοίκων ο Δήμος αναγκάστηκε να ανακαλέσει την άδεια. Όμως το Φεβρουάριο του 2021 προτείνεται και πάλι αιφνιδιαστικά, αυτή τη φορά από το Περιφερειακό Συμβούλιο, η δωρεάν παραχώρηση μεγάλου μέρους του πάρκου για τη δημιουργία και λειτουργία από την Περιφέρεια Αττικής Κέντρου Πληροφόρησης Πολιτών.

Στο επόμενο άρθρο μας στο “Κοσμοδρόμιο”, θα περιηγηθούμε και στα υπόλοιπα, πιο πρόσφατα, κατορθώματα κυβέρνησης και Δήμου αναφορικά με τις χρήσεις γης στην Αθήνα. Θα δούμε όμως και τις σημαντικές κινήσεις ενός πολύμορφου αστερισμού αντίστασης και υπεράσπισης του δημόσιου χώρου σε όλη την επικράτεια της πρωτεύουσας.

Αναδημοσίευση από το Κοσμοδρόμιο

Η «τυχαία» σύμπτωση της «ανάπλασης Εξαρχείων» με την αύξηση στις τιμές ακινήτων

 

Τα Εξάρχεια ανέκαθεν αποτελούσαν μια ιδιαίτερη περιοχή. Η «ανάπλαση Μπακογιάννη» για κάποιους είναι εμπορευματοποίηση και για άλλους επενδυτική ευκαιρία για κέρδος. Όσο πολιτικές επιλογές στοχεύουν στην υποβάθμιση, ιδιώτες τρυπώνουν όλο και περισσότερο στα Εξάρχεια ενώ οι τιμές των ακινήτων παίρνουν την ανιούσα. Τυχαίο δεν το λες.

Το αφήγημα περί ωραιοποίησης και ανάπλασης των Εξαρχείων ήρθε τα τελευταία δύο χρόνια μαζί με την κυβέρνηση της Νέας Δημοκρατίας. Ο Δήμαρχος Αθηναίων δείχνει αποφασισμένος να προχωρήσει το «σχέδιο ανάπλασης» μέχρι τέλους, παρά τις αντιδράσεις των κατοίκων. Στα Εξάρχεια, για πρώτη φορά βλέπουμε επενδύσεις από το εξωτερικό, μαζικές  αγορές ακινήτων, αύξηση ενοικίων και εισχώρηση στην περιοχή από  ψηφιακές πλατφόρμες  βραχυπρόθεσμης  ενοικίασης  για τουρίστες (airbnb, booking). Η εκλογή του Κώστα Μπακογιάννη για τα Εξάρχεια σήμαινε σπάσιμο καταλήψεων, μαζικές αγορές ακινήτων από επιχειρηματίες και τελικά, ένας μαζικός εκτοπισμός κατοίκων ώστε να εγκατασταθεί η «αφρόκρεμα».

Σε επενδυτικό φιλέτο φαίνεται πως μετατρέπεται και ο Λόφος του Στρέφη στη περιοχή των Εξαρχείων, με την απόφαση του Δήμου Αθηναίων να δώσει την ανάπλασή του στην εταιρεία Real Estate, Prodea Investments. Η εταιρεία δεσμεύεται να εκπονήσει μελέτη κόστους 1 εκατομμυρίου για την ανάπλαση του Λόφου του Στρέφη και να πραγματοποιήσει μέρος των έργων που περιλαμβάνουν μεταξύ άλλων παρεμβάσεις αρχιτεκτονικής τοπίου, ανάπλασης των μονοπατιών, δράσεις προστασίας του φυσικού περιβάλλοντος καθώς επίσης και ηλεκτρομηχανολογικές εγκαταστάσεις, στις οποίες συμπεριλαμβάνεται η εγκατάσταση κλειστού κυκλώματος καμερών στον Λόφο. Από πλευράς του ο Δήμος σε κάποιες περιπτώσεις δεσμεύτηκε να εξετάσει και να εγκρίνει μελέτες εντός ασφυκτικού πλαισίου πέντε εργάσιμων ημερών, ενώ το έργο έχει συμφωνηθεί να ολοκληρωθεί «εκτός απροόπτου» την 1η Ιουλίου του 2023.

Στην περίπτωση των Εξαρχείων, η καραμέλα της «ανομίας» χρησιμοποιήθηκε κατά κόρον από την κυβέρνηση για να υποβαθμιστεί η περιοχή και να δαιμονοποιηθεί. Η υπουργοποίηση του Μιχάλη Χρυσοχοΐδη στο Προστασίας του Πολίτη σήμαινε μπόλικη βία και «θα καθαρίσουμε τα Εξάρχεια». Αύγουστος 2019. Τους σχεδιασμούς της ΕΛ.ΑΣ. για την «επέμβαση και ειρηνική εκκένωση» χώρων περιλαμβάνει πλήθος δημοσιευμάτων.  Από τον Ιανουάριο του 2020 ήδη ο διοικητής του ΑΤ Εξαρχείων δήλωνε ότι προτεραιότητα του υπουργείου Προστασίας του Πολίτη είναι «να χτυπηθεί πρώτα το πολιτικό και κοινωνικό έγκλημα, και μετά το ποινικό» στην περιοχή, ενώ κάτοικοι έσπευσαν να τον διαψεύσουν. Ο κάτοικος Εξαρχείων Θεόδωρος Κοκκινάκης είχε τονίσει μάλιστα πως «δεν έχουν τη θέληση να πατάξουν αυτό το έγκλημα που λέμε εμείς ποινικό», αναφερόμενος στις μαφίες ναρκεμπόρων.

 

Μεταλλαγές στην ιδιοκτησία ακινήτων στο κέντρο τη δεκαετία 2009-2018

Ο δημοσιογράφος Γιώργος Λιάλιος σε μία εξαιρετική έρευνα που πραγματοποίησε παρουσιάζει πώς απ’ την αρχή της κρίσης στη χώρα το 2009 άρχισε σταδιακά να παγώνει κι έπειτα να μεταλλάσσεται η αγορά ακινήτων. Η κρίση έφερε λουκέτα σε χιλιάδες επιχειρήσεις. Οι συνθήκες διαβίωσης επιδεινώνονταν ραγδαία και η φτώχεια μπήκε σε όλα τα νοικοκυριά λίγο πολύ. Ταυτόχρονα, τα πρώτα χρόνια της κρίσης, το κέντρο έγινε πεδίο διαδηλώσεων, διαμαρτυριών, βίαιων συγκρούσεων, ιδιαίτερα αν θυμηθούμε τον Δεκέμβριο του 2008, κι έπειτα το 2011 και μετά τους «Αγανακτισμένους».

Από το 2014 κι έπειτα, η Αθήνα άρχισε να προσελκύει και πάλι το ενδιαφέρον τουριστών, ενώ σταδιακά το Airbnb ήρθε να σαρώσει όλο το κέντρο. Για την έρευνα, ο δημοσιογράφος επέλεξε ως περιοχή μελέτης την ευρύτερη περιοχή των Εξαρχείων. Επελέγη ένα «νοητό» buffer zone γύρω από την -ορισθείσα διοικητικώς- γειτονιά των Εξαρχείων, που περιλαμβάνει 227 οικοδομικά τετράγωνα και ολόκληρες τις γειτονιές του Μουσείου, του λόφου Στρέφη, ένα τμήμα της Νεάπολης και μικρό τμήμα του ιστορικού κέντρου. Η περιοχή ορίστηκε από την οδό Πατησίων (28ης Οκτωβρίου), την οδό Πανεπιστημίου (Ελ. Βενιζέλου), τη λεωφόρο Αλεξάνδρας και την οδό Ιπποκράτους.

Ακολούθησε πρωτογενής έρευνα στο Υποθηκοφυλακείο Αθηνών το καλοκαίρι του 2019, με βάση την οποία μελετήθηκαν 3.132  αγορές ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων που έγιναν τη το χρονικό διάστημα 2009-2018. Αναλύθηκαν τα στοιχεία κάθε ακινήτου (εμβαδόν, χρήση, όροφος), οι αγοραστές και το έτος αγοράς. Συνολικά κατεγράφησαν 3.132 ιδιοκτησιακά δικαιώματα (μέρος ή το όλον ενός ακινήτου) από 2.121 διαφορετικούς ιδιοκτήτες.

Όπως προκύπτει από την έρευνα του Γ. Λιάλιου, η κρίση στην αγορά ακινήτων της ευρύτερης περιοχής των Εξαρχείων ξεκίνησε να γίνεται αισθητή το 2010 (-23,6% σε σχέση με το 2009). Το 2012 και το 2013 οι αγοραπωλησίες στην περιοχή μελέτης ήταν πια ελάχιστες (το 2013 -73% σε σχέση με το 2009). Το 2014 αρχίζει να διαφαίνεται μια ελαφρά ανοδική πορεία, ενώ ουσιαστική διαφορά φαίνεται το 2017 (+43,1% σε σχέση με το 2016) και 2018 (+44,1%) σε σχέση με το 2017), οπότε οι αγοραπωλησίες φτάνουν και ξεπερνούν τα επίπεδα του 2009.

Μόνο στις μισές περιπτώσεις (1.809 από 3.132, ήτοι 57,9%) τα ακίνητα που αγοράστηκαν την περίοδο 2009-2018 ήταν κατοικίες. Τα 727 ήταν ακίνητα με χρήση γραφείου, τα 193 ήταν αποθήκες, τα 180 εμπορικοί χώροι, τα 68 θέσεις στάθμευση, τα 57 δηλώθηκαν ως επαγγελματικοί χώροι, οι 46 ως χώροι εκπαίδευσης και οι υπόλοιποι άλλες κατηγορίες. Όπως παρατηρείται, το ενδιαφέρον για κατοικίες στην περιοχή μελέτης εκτινάσσεται το 2017 και το 2018, με τις πωλήσεις κατοικιών να ξεπερνούν ήδη από το 2017 τις αντίστοιχες του 2009. Αντίθετα για τα γραφεία, που αντιπροσωπεύουν τη δεύτερη μεγαλύτερη ομάδα ακινήτων που πωλήθηκαν την περίοδο μελέτης, οι πωλήσεις τους ακόμα και το 2017 και 2018 παραμένουν πολύ χαμηλότερες από εκείνες του 2009. Οι ελάχιστες πωλήσεις καταστημάτων απηχούν και το γενικότερο κλίμα, καθώς πλήθος καταστημάτων είχαν κλείσει εκείνη την περίοδο και στα Εξάρχεια.

Ως προς την κατηγορία των αγοραστών, τη δεκαετία 2009-2018 έγιναν 3.132 αγορές ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων από 2.121 διαφορετικούς ιδιοκτήτες (φυσικά ή νομικά πρόσωπα). Από αυτές, οι 2.680 έγιναν από 1.994 φυσικά πρόσωπα:

  • 1.658 Έλληνες απέκτησαν 2.221 ιδιοκτησιακά δικαιώματα
  • 336 αλλοδαποί απέκτησαν 459 ιδιοκτησιακά δικαιώματα

 

Τα νομικά πρόσωπα στην αγορά ακινήτων

Κατά τα ίδια στοιχεία της αναλυτικής έρευνας του Γιώργου Λιάλιου, οι υπόλοιπες 452 αγορές ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων έγιναν από 127 νομικά πρόσωπα .Τη δεκαετία μελέτης, 127 νομικά πρόσωπα απέκτησαν 452 ιδιοκτησιακά δικαιώματα. Τα περισσότερα νομικά πρόσωπα (τα 73 από τα 127) αγόρασαν από ένα ακίνητο μόνο. Από δύο ακίνητα αγόρασαν 22 νομικά πρόσωπα, ενώ από τρία ακίνητα 11 νομικά πρόσωπα. Αντίθετα, υπήρξαν οκτώ νομικά πρόσωπα που απέκτησαν μεγάλο αριθμός ακινήτων (πάνω από δέκα).

Τα νομικά πρόσωπα έχουν διάφορες μορφές: οι περισσότερες (33) είναι ανώνυμες εταιρίες κάποιας μορφής. Ακολουθούν οι μονοπρόσωπες ιδιωτικές κεφαλαιουχικές εταιρίες (10), οι Limited Companies-LTD (10), οι ιδιωτικές κεφαλαιουχικές εταιρείες- ΙΚΕ (8), οι μονοπρόσωπες εταιρείες περιορισμένης ευθύνης-ΜΕΠΕ (6), οι εταιρείες περιορισμένης ευθύνης-ΕΠΕ (5) και οι υπόλοιπες είναι άλλης μορφής. Ως προς τον τομέα λειτουργίας τους, πρόκειται κυρίως για επενδυτικές εταιρείες, εταιρείες real estate, εταιρείες χρηματοδοτικών μισθώσεων, τεχνικές εταιρείες.

Αυτό που παρουσιάζει μεγάλο ενδιαφέρον στην κατανομή των αγορών ανά έτος είναι ότι ενώ στο ξεκίνημα της οικονομικής κρίσης οι αγορές από αλλοδαπούς είναι πολύ περιορισμένες, σταδιακά στα μέσα της οικονομικής κρίσης ξεκινούν να αυξάνονται και στο τέλος της εξεταζόμενης δεκαετίας να αντιπροσωπεύουν σχεδόν τις μισές αγορές: 1-3 ακίνητα. Κινέζοι και Ισραηλινοί ήταν ανάμεσα στις εθνικότητες που πραγματοποίησαν σημαντικό αριθμό πράξεων. Η δεύτερη μετά τους Ισραηλινούς μεγαλύτερη ομάδα αγοραστών είναι οι Αλβανοί.

Ως προς το πλήθος των αγορών, οι Ισραηλινοί παραμένουν στην κορυφή της λίστας, καθώς υπήκοοι της χώρας αυτής αγόρασαν στην ευρύτερη περιοχή των Εξαρχείων το 2009-2018 74 ακίνητα. Στη δεύτερη θέση βρίσκεται η Κίνα, από κοινού με την Κύπρο, υπήκοοι των οποίων αγόρασαν 52 ακίνητα. Οι υπήκοοι Αλβανίας βρίσκονται στην επόμενη θέση με 42 ακίνητα και ακολουθούν οι Γάλλοι με 39 ακίνητα και οι Τούρκοι με 29 ακίνητα.

 

Ο Τσάκωνας που σαρώνει στο Real Estate

Ιάσων Τσάκωνας. Το όνομα του γνωστό στον χώρο του Real Estate και σε κύκλους με μεγάλα τζάκια. Κάποιοι θα πουν γεννημένος επιχειρηματίας. Άλλοι αδίστακτος επενδυτής. Η αλήθεια, όπως σχεδόν πάντα, βρίσκεται κάπου στη μέση. Υπερδραστήριος  επιχειρηματίας, όπως άλλωστε παραδέχτηκε κι ο ίδιος στο μακρινό 2011 που είχε παραχωρήσει εκτενή συνέντευξη στη Lifo.

Έλεγε τότε πως θυμάται τον εαυτό του να πηγαίνει τις Κυριακές στο Μοναστηράκι και να αγοράζει χαβιάρι. Ό,τι αγόραζε το μεταπωλούσε αργότερα στους φίλους του πατέρα του για να βγάλει χαρτζιλίκι. Ε όπως και να το κάνουμε, δεν είναι και καθημερινές συνήθειες ενός οποιουδήποτε παιδιού. Τα χρόνια που ακολούθησαν τον βρήκαν στο Κολέγιο Αθηνών και ήταν σα να πήρε το πράσινο φως για να περάσει στον κόσμο με τα μεγάλα πολιτικά τζάκια και τις γνωριμίες με επιφανείς ανθρώπους του παγκόσμιου επιχειρηματικού στερεώματος.

Μετά από τις σπουδές του στο εξωτερικό και τις ΗΠΑ βρέθηκε να κάνει μπίζνες στο εμπόλεμο Αζερμπαϊτζάν. Όπως ισχυρίζεται ο ίδιος, εκεί έβγαλε πάρα πολλά λεφτά μέσα σε τρία μόλις χρόνια μέσα από το μπαζάρ συναλλαγών των τίτλων που αγόραζε ο κόσμος. Έχτισε κτίρια και τα νοίκιασε σε πρεσβείες. Αποχώρησε όμως, όπως λέει, επειδή ένιωσε ανασφαλής και τρομαγμένος από τη ρωσική κρίση του ‘99. Έτσι, γύρισε στην Ελλάδα.

Κύριο όχημά του η εταιρεία Oliaros. Για πρώτη φορά έστρεψε αρνητικά τα φώτα της δημοσιότητας πάνω του την περίοδο που έτρεχε τις μπίζνες του στην περιοχή του Κεραμεικού και του Μεταξουργείου. Αγόρασε πολλά κτίρια, έχτισε μερικά ενώ άλλα έμειναν μόνο στα μεγαλεπήβολα αρχιτεκτονικά του σχέδια. Στην Ελλάδα εμφανίζεται να σχετίζεται ή να σχετιζόταν μεταξύ άλλων με τις εταιρείες ΩΛΙΑΡΟΣ ΚΜ ΑΝΑΠΤΥΞΕΙΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ, ΓΛΥΦΟ ΑΝΑΠΤΥΞΗ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΜΟΝΟΠΡΟΣΩΠΗ ΙΔΙΩΤΙΚΗ ΚΕΦΑΛΑΙΟΥΧΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ, ΜΠΙΤΣ ΧΑΟΥΣ ΑΝΤΙΠΑΡΟΣ ΜΟΝΟΠΡΟΣΩΠΗ ΙΔΙΩΤΙΚΗ ΚΕΦΑΛΑΙΟΥΧΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ, ΩΛΙΑΡΟΣ ΑΝΑΠΤΥΞΙΑΚΗ ΚΑΤΑΣΚΕΥΑΣΤΙΚΗ Μονοπρόσωπη Εταιρεία Περιορισμένης Ευθύνης κ.α.

 

Η τακτική της κυβέρνησης από την γκετοποίηση στην «ανάπλαση»

«Γενικά, τακτική της κάθε κυβέρνησης εδώ κι αρκετά χρόνια είναι να “γκετοποιούν” διάφορες περιοχές στις μεγάλες πόλεις, όχι μόνο στην Αθήνα δηλαδή αλλά και σε άλλες πρωτεύουσες. Ουσιαστικά, δηλαδή, τις υποβαθμίζουν κι έπειτα, είτε με μια ανάπλαση της περιοχής (σε επίπεδο δήμου – περιφέρειας) είτε από ιδιωτικές πρωτοβουλίες (κάποιο mall ή κάποια ξεχωριστή οικονομική δραστηριότητα στην εκάστοτε περιοχή), τις αναβαθμίζουν ηθελημένα  ανεβάζουν την αξία των ακινήτων της περιοχής» σημειώνει ο Κωνσταντίνος Καρμόγιαννης, αρχιτέκτονας μηχανικός, μιλώντας στο TPP. «Για παράδειγμα, το Γκάζι άρχισε να αναπλάθεται μετά το 2000, που δεν έχει να κάνει με την οικονομική κρίση, ή η πλατεία Αγίας Ειρήνης που μέχρι και το 2010 “πάρκαραν” τους εξαρτημένους, τώρα έχει γίνει από τα πιο πολυπληθή μέρη σε επίπεδο μαγαζιών» εξηγεί.

Ο ίδιος παρατηρεί πως στο κέντρο της Αθήνας, από Ομόνοια μέχρι κι Εξάρχεια επιχειρούν να δημιουργήσουν κάτι αντίστοιχο. «Δηλαδή σιγά σιγά “γκετοποιούν” το κέντρο, αγοράζουν ειδικά κάτω από την Πατησίων, Άγιο Νικόλα, Κάτω Πατήσια) ολόκληρες πολυκατοικίες , και κάποια στιγμή θα γίνει μια ανάπλαση , ένα mall , ή κάποιος σύγχρονος πολιτισμικός χώρος καταναλωτισμού κι η περιοχή ξαφνικά θα πλασαριστεί ως η Μονμάρτη της Αθήνας» σχολιάζει. «Δε μου κάνει καθόλου εντύπωση που οι Κινέζοι είναι δεύτεροι στις αγορές, λόγω της golden visa, πράγμα απαράδεκτο που θα ήθελε ψάξιμο για τα κυκλώματα που υπάρχουν σε αυτό το θέμα, όπως επίσης και οι Ισραηλινοί, οι οποίοι αγοράζουν φιλέτα σε όλη την Ελλάδα» υπογραμμίζει.

Στο TPP μίλησε και μεσίτης Τσαούσης Αντώνης που διατηρεί γραφείο στην περιοχή Φιξ. «Το εντυπωσιακό την τελευταία δεκαετία είναι η τεράστια καμπή που έχει γίνει. Το 2008 ήταν οι ανώτερες τιμές, από το ’10 και μετά με αποκορύφωμα το ’14-’15 έπεσαν στο μισό και παραπάνω και τώρα έχουν επανέλθει κάπου στα μισά» σημειώνει, ενώ εδώ και δύο χρόνια, λόγω πανδημίας, παραμένουν σε σταθερά επίπεδα οι τιμές, όπως προσθέτει. «Τα ενοίκια είναι υψηλά γιατί στην αγορά έχει μπει δυναμικά το Airbnb και επίσης τα χρόνια από το 2010 έως το 2016 -τα βαθιά χρόνια της κρίσης- δε χτίστηκαν σπίτια» υπογραμμίζει και επισημαίνει την είσοδο ξένων επενδυτών στην αγορά. «Το 2018 η περιοχή Φιξ ήταν κορυφαία για ενοικιάσεις-πωλήσεις στο κέντρο. Μπήκαν πολλοί Κινέζοι στην αγορά και αξιοποίησαν κτίρια με μίσθωση. Στην πλειοψηφία τους ήταν Κινέζοι σε ένα ποσοστό 70% και μετά επενδυτές από Ισραήλ, Λίβανο, Ρωσία» παρατηρεί.

Το TPP επικοινώνησε με τον μεσίτη Σπύρο Τσουμάνη της R.E.D HELLAS που διατηρεί το μεσιτικό γραφείο από το 1999 στο κέντρο της πρωτεύουσας και γνωρίζει καλά την αγορά ακινήτως. «Για να σου δώσω να καταλάβεις, το σπίτι που το 2009 έκανε 100 ευρώ, το 2014 κατέβηκε στα 50 και τώρα είναι στα 75-80 ευρώ» μου εξηγεί, ενώ μιλά εκτενώς για την αγορά ακινήτων στο κέντρο. «Τα παλιά σπίτια της δεκαετίας του ’70, για παράδειγμα, χωρίς ανακαίνιση πωλούνται προς 1.100 ευρώ/τ.μ. κατά μέσο όρο. Η μάζα δίνει μέχρι 100.000 ευρώ το πολύ πλέον για αγορά σπιτιού στο κέντρο» λέει χαρακτηριστικά, ενώ για τα Εξάρχεια σχολιάζει πως «γύρω από το Πολυτεχνείο -λόγω φόβου επεισοδίων- δεν προτιμώνται ιδιαίτερα τα σπίτια».

Ο ίδιος εντοπίζει το πρόβλημα στην είσοδο ιδιωτών από το εξωτερικό στην αγορά. «Το πρόβλημα πλέον δεν είναι μόνο οι τιμές, αλλά ότι δεν υπάρχουν πολλά σπίτια» παρατηρεί και προσθέτει πως «στην αγορά έχει μπει για τα καλά το Airbnb και πολλά σπίτια, επίσης, μένουν κενά, καθώς έχουν αγοραστεί από επενδυτές κι επιχειρηματίες του εξωτερικού που δεν έχουμε ιδέα τι θα τα κάνουν αλλά προς το παρόν μένουν παγωμένα».

Αναδημοσίευση από το ThePressProject

Μεταλλαγές στην ιδιοκτησία ακινήτων στο κέντρο της Αθήνας τη δεκαετία της οικονομικής κρίσης (2009-2018). Η περίπτωση των Εξαρχείων.

Λιάλιος Γιώργος

Το κέντρο της Αθήνας κατά την οικονομική κρίση

Από το 2009, όταν η διεθνής οικονομική κρίση «μεταφέρθηκε» στη χώρα μας και ήρθαν στην επιφάνεια οι αδυναμίες της εγχώριας οικονομίας, η αγορά ακινήτων άρχισε να «παγώνει». Σε όλο το κέντρο της Αθήνας τα καταστήματα έκλειναν το ένα μετά το άλλο και οι συνθήκες διαβίωσης επιδεινώνονταν ραγδαία. Ταυτόχρονα, τα πρώτα χρόνια της κρίσης, το κέντρο έγινε πεδίο διαδηλώσεων, διαμαρτυριών, βίαιων συγκρούσεων.

Στα Εξάρχεια το κλίμα ήταν ήδη βαρύ, καθώς είχε προηγηθεί ένα κομβικό γεγονός: η δολοφονία Γρηγορόπουλου τον Δεκέμβριο του 2008. Οι συνεχείς συγκρούσεις του αντιεξουσιαστικού χώρου με την αστυνομία και οι καταστροφές, παράλληλα με το πρόβλημα των ναρκωτικών, θα «χαρακτηρίσουν» στη δημόσια σφαίρα την περιοχή (συχνά και εκτός Ελλάδας) για το μεγαλύτερο μέρος της δεκαετίας της κρίσης.

Λίγα χρόνια μετά την αφετηρία της κρίσης, όμως, το αστικό τοπίο άρχισε να μεταβάλλεται, επηρεαζόμενο από τρεις αλληλένδετες εξελίξεις: την άνοδο από το 2014 του τουριστικού ρεύματος προς την Αθήνα, η οποία μετατρεπόταν ταχύτατα σε προορισμό city break. Την επέλαση του Airbnb, που «σάρωσε» όλο το κέντρο της Αθήνας (στην εικόνα προστέθηκε στην πορεία και η Golden Visa, αν και με σαφώς μικρότερη επίδραση στην αγορά ακινήτων). Τέλος την ανάδυση της Αθήνας διεθνώς ως «επενδυτική ευκαιρία» στην αγορά ακινήτων, κυρίως εξαιτίας των πολύ χαμηλών τιμών (λόγω της βαθιάς οικονομικής κρίσης). Οι εξελίξεις άρχισαν διστακτικά να φαίνονται και στα Εξάρχεια από το 2015 και εμφανώς από το 2017-2018, οπότε και το εγχώριο και διεθνές επενδυτικό κεφάλαιο έκανε εμφανή την παρουσία του στο κέντρο της Αθήνας.

Η έρευνα

Για να διερευνηθεί η επίδραση όλων αυτών των παραγόντων, επελέγη ως περιοχή μελέτης η ευρύτερη περιοχή των Εξαρχείων. Με δεδομένο ότι τα διοικητικά όρια μιας περιοχής (πόσο μάλλον εντός του ίδιου δήμου) δεν περιορίζουν στην πράξη την εξέλιξη αστικών διεργασιών, επελέγη ένα «νοητό» buffer zone γύρω από την -ορισθείσα διοικητικώς- γειτονιά των Εξαρχείων, που περιλαμβάνει 227 οικοδομικά τετράγωνα και (εκτός από τα Εξάρχεια) ολόκληρες τις γειτονιές του Μουσείου, του λόφου Στρέφη, ένα τμήμα της Νεάπολης και μικρό τμήμα του ιστορικού κέντρου. Η περιοχή ορίστηκε από την οδό Πατησίων (28ης Οκτωβρίου), την οδό Πανεπιστημίου (Ελ. Βενιζέλου), τη λεωφόρο Αλεξάνδρας και την οδό Ιπποκράτους (χάρτης 1).

Χάρτης 1: Η περιοχή μελέτης

Ακολούθησε πρωτογενής έρευνα στο Υποθηκοφυλακείο Αθηνών το καλοκαίρι του 2019, με βάση την οποία μελετήθηκαν όλες (3.132) οι αγορές ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων που έγιναν το 2009-2018 στην εν λόγω περιοχή. Από το υποθηκοφυλακείο συλλέχθηκαν στοιχεία για την ταυτότητα του κάθε ακινήτου (εμβαδόν, χρήση, όροφος), τον αγοραστή του (φυσικό ή νομικό πρόσωπο, εθνικότητα φυσικών προσώπων) και βέβαια το έτος αγοράς. Συνολικά κατεγράφησαν 3.132 ιδιοκτησιακά δικαιώματα (μέρος ή το όλον ενός ακινήτου) από 2.121 διαφορετικούς ιδιοκτήτες.

 

Χρόνος

Όπως προκύπτει, η κρίση στην αγορά ακινήτων της ευρύτερης περιοχής των Εξαρχείων ξεκίνησε να γίνεται αισθητή το 2010 (-23,6% σε σχέση με το 2009). Το 2012 και το 2013 οι αγοραπωλησίες στην περιοχή μελέτης ήταν πια ελάχιστες (το 2013 -73% σε σχέση με το 2009). Το 2014 αρχίζει να διαφαίνεται μια ελαφρά ανοδική πορεία, ενώ ουσιαστική διαφορά φαίνεται το 2017 (+43,1% σε σχέση με το 2016) και 2018 (+44,1%) σε σχέση με το 2017), οπότε οι αγοραπωλησίες φτάνουν και ξεπερνούν τα επίπεδα του 2009 (γράφημα 1, χάρτης 2).

Γράφημα 1: Αγορές ακινήτων ανά έτος (2009-2018)

Χαρτης 2: Χωροθέτηση αγοραπωλησιών ανά έτος (2009-2018)

 

Χώρος

Οι αγοραπωλησίες είχαν πολύ μεγάλη διασπορά στην περιοχή μελέτης. Αγορές εντοπίζονται σχεδόν στο σύνολο των οδών της εξεταζόμενης περιοχής. Το αγοραστικό ενδιαφέρον είναι εντονότερο στις κεντρικές οδούς, εκεί όπου υπάρχει μεγάλος αριθμός κτιρίων γραφείων (συνήθως των 10-30 τμ έκαστο) αλλά δεν περιορίζεται εκεί:

-στην οδό Ακαδημίας (227 καταγραφές, ή 7,25% του συνόλου)

-στην οδό Χαριλάου Τρικούπη (219 καταγραφές, ή 6,99% του συνόλου)

-στην οδό Μαυρομιχάλη (135 καταγραφές, ή 4,31% του συνόλου)

-στην οδό Ιπποκράτους (133 καταγραφές, ή 4,25% του συνόλου)

-στη οδό Ζωοδόχου Πηγής (102 καταγραφές ή 3,26%).

Σημαντικός αριθμός αγοραπωλησιών ακινήτων έγινε και στις οδούς Εμμ. Μπενάκη, Κωλέττη, Νικηταρά, Σολωμού και Σόλωνος. Να σημειωθεί ωστόσο ότι οι αγοραπωλησίες στα εξεταζόμενα τμήματα της λεωφόρου Αλεξάνδρας, της οδού Πανεπιστημίου (Ελ. Βενιζέλου) και της οδού Πατησίων (28ης Οκτωβρίου) ήταν πολύ λιγότερες από ότι σε μικρές οδούς της ευρύτερης περιοχής (χάρτης 3).

Χάρτης 3: Κατανομή αγοραπωλησιών (2009-2018) ανά οδό

 

Χρήση

Μόνο στις μισές περιπτώσεις (1.809 από 3.132, ήτοι 57,9%) τα ακίνητα που αγοράστηκαν την περίοδο 2009-2018 ήταν κατοικίες. Τα 727 ήταν ακίνητα με χρήση γραφείου (ποσοστό 23,2% του συνόλου), τα 193 ήταν αποθήκες (6,1% του συνόλου), τα 180 ήταν εμπορικοί χώροι (καταστήματα, 5,7% του συνόλου), τα 68 ήταν θέσεις στάθμευσης (2,1% του συνόλου), τα 57 δηλώθηκαν ως επαγγελματικοί χώροι (υπηρεσίες), οι 46 ως χώροι εκπαίδευσης και οι υπόλοιποι άλλες κατηγορίες. Όπως παρατηρείται, το ενδιαφέρον για κατοικίες στην περιοχή μελέτης εκτινάσσεται το 2017 (+48,2% σε σχέση με το 2016) και το 2018 (+35,3% σε σχέση με το 2017), με τις πωλήσεις κατοικιών να ξεπερνούν ήδη από το 2017 τις αντίστοιχες του 2009. Αντίθετα για τα γραφεία, που αντιπροσωπεύουν τη δεύτερη μεγαλύτερη ομάδα ακινήτων που πωλήθηκαν την περίοδο μελέτης, οι πωλήσεις τους ακόμα και το 2017 και 2018 παραμένουν πολύ χαμηλότερες από εκείνες του 2009. Τέλος, στους εμπορικούς χώρους (καταστήματα), οι πωλήσεις σχεδόν εκμηδενίζονται το 2012 (μόλις 5) για να επανέλθουν σταδιακά το 2017 και 2018 στα ίδια επίπεδα με το 2009. Οι ελάχιστες πωλήσεις καταστημάτων στην καρδιά της οικονομικής κρίσης απηχούν και το γενικότερο κλίμα, καθώς πλήθος καταστημάτων είχαν κλείσει εκείνη την περίοδο και στα Εξάρχεια (πίνακας 1, χάρτες 4-8).

Πίνακας 1: Χρήσεις μεταβιβασθέντων ακινήτων 2009-2018

 

Χάρτες 4-8: Χωροθέτηση μεταβιβασθέντων ακίνητων 2009-2018 ανάλογα με την χρήση. Συνηθέστερες κατηγορίες χρήσης

 

Εμβαδόν

Την εξεταζόμενη περίοδο στην περιοχή μελέτης πωλήθηκαν ακίνητα συνολικού εμβαδού 90.088 τμ. Τα ακίνητα που πουλήθηκαν τη δεκαετία της κρίσης είχαν κατά μέσο όρο εμβαδόν 53,67 τμ. Η κατανομή του μέσου όρου κάθε έτους δείχνει ότι δεν υπάρχουν ιδιαίτερες αυξομοιώσεις, προφανώς ελλείψει πολλών μεγάλων ακινήτων στην περιοχή, επομένως αντανακλά την «ταυτότητά» της (πίνακας 2).

Πίνακας 2: Μέσος όρος εμβαδού μεταβιβασθέντων ακινήτων ανά έτος

 

Η ιδιοκτησία

Όπως προκύπτει από την επεξεργασία των στοιχείων (πίνακας 3), από τις 3.132 αγοραπωλησίες, οι 2.158 (68,9% του συνόλου) αφορούσαν το 100% μιας ιδιοκτησίας (δηλαδή ένα ολόκληρο ακίνητο). Ακόμα 691 (22,1% του συνόλου) αφορούσαν το 50% μιας ιδιοκτησίας. Συνήθως οι αγορές αυτές γίνονται ταυτόχρονα από δύο φυσικά πρόσωπα. Επομένως το 91,0% των αγοραπωλησιών αφορούσαν την απόκτηση του 50% ή 100% μιας ιδιοκτησίας, άρα αυτό είναι το κυρίαρχο “μοτίβο”.

Πίνακας 3: Αγορές ακινήτων ανά ποσοστό ιδιοκτησίας

Οι υπόλοιπες αφορούν διάφορα ποσοστά ιδιοκτησίας, που ξεκινούν ακόμα και από 1% (προφανώς στις περιπτώσεις αυτές η αγορά έγινε συνδυαστικά με άλλους ανθρώπους/ εταιρίες). Υπάρχουν περιπτώσεις που την περίοδο μελέτης εμφανίζεται να έχει πωληθεί μόνο ένα μέρος κάποιας ιδιοκτησίας και όχι το σύνολό της. Στην περίπτωση αυτή το πιο πιθανό είναι να εξαγοράστηκε το μερίδιο κάποιου/κάποιων προκειμένου να ξεκαθαριστεί το ιδιοκτησιακό καθεστώς ενός ακινήτου.

Ως προς την κατηγορία των αγοραστών, τη δεκαετία 2009-2018 έγιναν 3.132 αγορές ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων από 2.121 διαφορετικούς ιδιοκτήτες (φυσικά ή νομικά πρόσωπα). Από αυτές, οι 2.680 έγιναν από 1.994 φυσικά πρόσωπα:

-1.658 Έλληνες απέκτησαν 2.221 ιδιοκτησιακά δικαιώματα (ποσοστό 70,9% του συνόλου των αγορών)

-336 αλλοδαποί απέκτησαν 459 ιδιοκτησιακά δικαιώματα (ποσοστό 14,6% του συνόλου των αγορών).

Οι υπόλοιπες 452 αγορές ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων έγιναν από 127 νομικά πρόσωπα (ποσοστό 14,5% του συνόλου των αγορών).

Όπως προκύπτει (πίνακας 4, γράφημα 2), οι Έλληνες (φυσικά πρόσωπα) κυριαρχούν στις αγορές ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων καθ’όλη την εξεταζόμενη δεκαετία, φθάνοντας στο χαμηλότερο επίπεδό τους το 2014 και επιστρέφοντας το 2018 στα επίπεδα του 2011.

Πίνακας 4: Αγορές ακινήτων από Έλληνες και αλλοδαπούς ανά έτος (φυσικά πρόσωπα)

Οι αγορές ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων από αλλοδαπούς αντιπροσώπευαν αρχικά ένα πολύ μικρό ποσοστό των συνολικών αγορών από φυσικά πρόσωπα το 2009-2013 (ενδεικτικά, 2009: 5,2%). Από το 2014 όμως άρχισαν να αντιπροσωπεύουν ολοένα και πιο σημαντικό κομμάτι. Ξεκινούν από 16,4% το 2014, ανεβαίνουν στο 21,3% το 2015, 17,2% το 2016 και 24,9% το 2017. Αίφνης το 2018 ανεβαίνουν στο 42,5% των αγορών από φυσικά πρόσωπα. Είναι εντυπωσιακό ότι το 2018 οι αγορές ακινήτων από αλλοδαπούς (φυσικά πρόσωπα) αντιπροσωπεύουν 34,7% του συνόλου των αγορών εκείνης της χρονιάς (από φυσικά πρόσωπα ή εταιρείες) και το 42% των αγορών από αλλοδαπούς καθόλη την δεκαετία της οικονομικής κρίσης.

Γράφημα 2: Ποσοστό αγορών ακινήτων από Έλληνες και αλλοδαπούς ανά έτος (φυσικά πρόσωπα)

Αντίστοιχα οι αγορές από νομικά πρόσωπα (γράφημα 1), ενώ το 2009 αντιπροσωπεύουν το 21,6% των συνολικών αγορών εκείνης της χρονιάς, πέφτουν στο 6,6% το 2013, σημάδι της ανισορροπίας που επικρατούσε εκείνη την περίοδο στην αγορά. Ξαφνικά το 2014 ανεβαίνουν στο 31,1% του συνόλου και μετα ακολουθούν πάλι καθοδική πορεία: πέφτουν στο 14,5% το 2015 (χρονιά αλλαγής εξουσίας), στο 12,6% το 2016 και στο 5,7% το 2017. Για να ανέβουν πάλι στο 18,5% το 2018.

Τα νομικά πρόσωπα

Τη δεκαετία μελέτης, 127 νομικά πρόσωπα απέκτησαν 452 ιδιοκτησιακά δικαιώματα. Τα περισσότερα νομικά πρόσωπα (τα 73 από τα 127) αγόρασαν από ένα ακίνητο μόνο, καθ’όλη τη διάρκεια της κρίσης (οι αγορές τους αντιπροσωπεύουν το 16,15% του συνόλου των αγορών από νομικά πρόσωπα). Από δύο ακίνητα αγόρασαν 22 νομικά πρόσωπα (9,73% των αγορών από νομικά πρόσωπα), ενώ από τρία ακίνητα 11 νομικά πρόσωπα (7,3% των αγορών). Επομένως, το 33,18% των αγορών από νομικά πρόσωπα πραγματοποιήθηκαν από εκείνα που αγόρασαν από ένα έως τρία ακίνητα (πίνακας 5).

Πίνακας 5: Αγορές ακινήτων από νομικά πρόσωπα ανά έτος

Αντίθετα, υπήρξαν οκτώ νομικά πρόσωπα που απέκτησαν μεγάλο αριθμός ακινήτων (πάνω από δέκα). Σωρευτικά, αγόρασαν σχεδόν τα μισά (49,55%) ιδιοκτησιακά δικαιώματα στην ευρύτερη περιοχή των Εξαρχείων από όσα απέκτησε το σύνολο των νομικών προσώπων κατά τη δεκαετία της κρίσης στην ίδια περιοχή. Χαρακτηριστικό είναι ότι η αγορά από μια μόνο εταιρεία 73 ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων αντιπροσωπεύει μόνη της το 16,67% των αγορών από νομικά πρόσωπα το 2009-2018. Όλες οι αγορές άνω των πέντε ακινήτων αναλύονται στη συνέχεια.

Όσον αφορά το ποσοστό της ιδιοκτησίας που αγοράστηκε από νομικά πρόσωπα, τα 407, δηλαδή το 90% του συνόλου, ήταν ολόκληρα (100% μιας ιδιοκτησίας) και το υπόλοιπο 10% αφορούσε αγορά ενός ποσοστού μιας ιδιοκτησίας. Υπήρχε μια περίπτωση εταιρείας η οποία αγόρασε το 15% σε 32 ακίνητα στο ίδιο κτίριο.

Τα νομικά πρόσωπα έχουν διάφορες μορφές: οι περισσότερες (33) είναι ανώνυμες εταιρίες κάποιας μορφής. Ακολουθούν οι μονοπρόσωπες ιδιωτικές κεφαλαιουχικές εταιρίες (10), οι Limited Companies-LTD (10), οι ιδιωτικές κεφαλαιουχικές εταιρείες- ΙΚΕ (8), οι μονοπρόσωπες εταιρείες περιορισμένης ευθύνης-ΜΕΠΕ (6), οι εταιρείες περιορισμένης ευθύνης-ΕΠΕ (5) και οι υπόλοιπες είναι άλλης μορφής. Ως προς τον τομέα λειτουργίας τους, πρόκειται κυρίως για επενδυτικές εταιρείες, εταιρείες real estate, εταιρείες χρηματοδοτικών μισθώσεων, τεχνικές εταιρείες.

Να σημειωθεί ότι δεν είναι εταιρείες όλα τα νομικά πρόσωπα. Ανάμεσά τους υπάρχουν ασφαλιστικά ταμεία, επιμελητήρια, ενώσεις, εθνοτοπικοί σύλλογοι, οργανώσεις, θρησκευτικοί φορείς. Λίγα από αυτά βρίσκονται στις πρώτες θέσεις ως προς το πλήθος των αγορών τους, καθώς τα περισσότερα όμως απέκτησαν μόλις ένα ακίνητο.

Όσον αφορά στις χωρικές προτιμήσεις των νομικών προσώπων, σχεδόν το ένα τρίτο (28%) των αγορών έχουν γίνει σε ακίνητα επί της οδού Ακαδημίας. Το ενδιαφέρον των νομικών προσώπων συγκέντρωσαν και οι οδοί Κωλέττη, Ιπποκράτους και Ζωοδόχου Πηγής.

 

Τα φυσικά πρόσωπα

Όπως προαναφέρθηκε, από τις 3.132 αγορές ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων σε ακίνητα κατά τη δεκαετίας της οικονομικής κρίσης στην περιοχή μελέτης, οι 2.221 έγιναν από 1.658 Έλληνες και οι 459 από 336 αλλοδαπούς. Αυτό που παρουσιάζει μεγάλο ενδιαφέρον στην κατανομή των αγορών ανά έτος (γράφημα 2) είναι ότι ενώ στο ξεκίνημα της οικονομικής κρίσης οι αγορές από αλλοδαπούς είναι πολύ περιορισμένες (ενδεικτικά, 2009 5,2% των αγορών εκείνης της χρονιάς από φυσικά πρόσωπα, 2010 το 3,3%), σταδιακά στα μέσα της οικονομικής κρίσης ξεκινούν να αυξάνονται και στο τέλος της εξεταζόμενης δεκαετίας να αντιπροσωπεύουν σχεδόν τις μισές αγορές: το 2015 το 21,3%, το 2016 το 17,2%, το 2017 το 24,9% και ξαφνικά το 2018 το 42,5% των αγορών από φυσικά πρόσωπα (Έλληνες ή ξένους) εκείνη τη χρονιά. Αυτό υποδεικνύει πως τη στιγμή που η οικονομική δύναμη των ημεδαπών είχε συρρικνωθεί δραματικά, ξεκινά (όπως και με τις εταιρείες) μια είσοδος αλλοδαπών μικρο- ή μεγαλο- επενδυτών, που αναζητούν ευκαιρίες στην υποσχόμενη (καταρρακωμένη;) αγορά ακινήτων.

Πίνακας 6: Αγορές ακινήτων από φυσικά πρόσωπα ανά έτος

Όσον αφορά το πλήθος των αγορών (πίνακας 6), η πλειονότητα (61,6%) των φυσικών προσώπων αγόρασε μόνο ένα ακίνητο (συνολικά 1.660 ιδιοκτησιακά δικαιώματα). Από δύο ακίνητα αγόρασε το 15,9% των φυσικών προσώπων (δηλαδή 215 άτομα απέκτησαν 430 ιδιοκτησιακά δικαιώματα), από τρία το 6,5% (59 άτομα απέκτησαν 177 ακίνητα), από τέσσερα το 4,4% (30 άτομα απέκτησαν 120 ακίνητα) και από πέντε το 1,3% (7 άτομα αγόρασαν 35 ακίνητα). Συνολικά, το 84,1% των ακινήτων που αγοράστηκαν από φυσικά πρόσωπα ήταν περιπτώσεις ατόμων που αγόρασαν 1-3 ακίνητα.

 

Εθνικότητες

Συνολικά, αγορές στην ευρύτερη περιοχή των Εξαρχείων το 2009-2018 αγόρασαν ακίνητα άνθρωποι από 42 διαφορετικές εθνικότητες (πίνακας 7). Υπενθυμίζεται ότι ως αλλοδαποί έχουν καταγραφεί άτομα με εθνικότητα άλλη από την ελληνική – ο τόπος κατοικίας επέλεξα να μην εξεταστεί, καθώς στο σημερινό παγκοσμιοποιημένο περιβάλλον δεν έχει αποφασιστική σημασία. Έτσι ανάμεσα στους καταχωρημένους ως αλλοδαπούς βρίσκονται και άτομα με ελληνικά ονοματεπώνυμα, που είναι όμως υπήκοοι άλλων χωρών.

Πίνακας 7: Αγορές από αλλοδαπούς και πλήθος αλλοδαπών αγοραστών ανά εθνικότητα (2009-2018)

Η ανάλυση των στοιχείων των αγορών εκείνης της περιόδου ανά εθνικότητα (πίνακας 7) δείχνει να επιβεβαιώνει εν μέρει τη γενική πεποίθηση της περιόδου, ότι Κινέζοι (τελικά λιγότερο) και Ισραηλινοί (τελικά περισσότερο) ήταν ανάμεσα στις εθνικότητες που πραγματοποίησαν σημαντικό αριθμό πράξεων. Ωστόσο η δεύτερη μετά τους Ισραηλινούς μεγαλύτερη ομάδα αγοραστών δεν είναι τόσο αναμενόμενη: οι Αλβανοί. Μεγάλος αριθμός αγοραστών ήταν επίσης από τη Γαλλία και την Κύπρο. Συνολικά σχεδόν οι μισοί αγοραστές (48,8%) είναι υπήκοοι μόλις τεσσάρων χωρών (Ισραήλ, Αλβανία, Γαλλία, Κύπρος).

Χάρτες 9-12: Χωροθέτηση αγοραπωλησιών ανά εθνικότητα αγοραστή

Ως προς το πλήθος των αγορών, που είναι το πιο ουσιαστικό (πίνακας 6), οι Ισραηλινοί παραμένουν στην κορυφή της λίστας, καθώς υπήκοοι της χώρας αυτής αγόρασαν στην ευρύτερη περιοχή των Εξαρχείων το 2009-2018 74 ακίνητα (το 16,2% του συνόλου των αγορών από αλλοδαπούς). Στη δεύτερη θέση όμως βρίσκεται η Κίνα, από κοινού με την Κύπρο, υπήκοοι των οποίων αγόρασαν 52 ακίνητα (οι αγορές από υπηκόους της κάθε χώρας αντιπροσωπεύουν έκαστη 11,3% του συνόλου). Οι υπήκοοι Αλβανίας βρίσκονται στην επόμενη θέση με 42 ακίνητα (9,1%) και ακολουθούν οι Γάλλοι με 39 ακίνητα (8,5%) και οι Τούρκοι με 29 ακίνητα (6,3%). Σωρευτικά, περίπου τα μισά (47,9%) ακίνητα που αγοράστηκαν από αλλοδαπούς, είναι από υπηκόους τεσσάρων χωρών (Ισραήλ, Κύπρος, Κίνα, Αλβανία).

 

Συμπεράσματα

Από την ανάλυση των στοιχείων αποδεικνύεται ότι μεγάλο μέρος των ακινήτων που αγοράστηκε, ιδίως μετά το 2015 έπαψε να ενοικιάζεται μακροπρόθεσμα και οδηγήθηκε σε βραχυχρόνια μίσθωση. Το συμπέρασμα αυτό προκύπτει και έμμεσα (από τον πολύ μεγάλο αριθμό καταχωρήσεων στο airbnb και τα στοιχεία για την άνοδο των ενοικίων έως 30-35% το 2018), αλλά σε ορισμένες περιπτώσεις και άμεσα, καθώς η έρευνα εντόπισε είτε ολόκληρα κτίρια που μετατράπηκαν σε εγκαταστάσεις φιλοξενίας είτε την απόκτηση διαμερισμάτων από επιχειρηματίες που δραστηριοποιούνται στο χώρο αυτό. Επίσης στα καταστατικά πολλών από τις εταιρείες που αγόρασαν ακίνητα στα Εξάρχεια προκύπτει ότι ο σκοπός τους είναι η διαχείριση ακινήτων και, ξεκάθαρα, η βραχυχρόνια μίσθωσή τους.

Η εικόνα που υπήρχε καθ’όλη τη δεκαετία της κρίσης στη δημόσια σφαίρα για τα Εξάρχεια φαίνεται ότι τελικά υποβοήθησε, αν όχι ενίσχυσε την κερδοσκοπία στο χώρο των ακινήτων. Τα συνεχή επεισόδια με την αστυνομία, οι καταστροφές και το εμπόριο ναρκωτικών, όλα αυτά συγκρότησαν μια εικόνα παρακμής για την περιοχή στη δημόσια σφαίρα, που κατ’αρχήν αποθάρρυνε την είσοδο νέων κατοίκων. Παράλληλα ως πραγματικά γεγονότα, λειτούργησαν αρνητικά για μερίδα των κατοίκων της περιοχής, που αναζήτησε αλλού κατοικία ενδεχομένως μην αντέχοντας την υποβάθμισή της και την παραβατικότητα. Η πτώση των τιμών των ακινήτων ενθάρρυνε σταδιακά τις αγορές και τα Εξάρχεια, λόγω του νεανικού και “επαναστατικού” τους χαρακτήρα (που συχνά παρουσιαζόταν ως “εμπειρία” από αυτούς που δραστηριοποιούνταν στο χώρο της βραχυχρόνιας μίσθωσης), αλλά και της εγγύτητάς τους με το ιστορικό κέντρο μετατράπηκαν το 2017-2018 σε πεδίο επενδυτικής ευκαιρίας. Το αν αυτή η εικόνα (δηλαδή η παρουσίαση στη δημόσια σφαίρα των Εξαρχείων ως άβατο αναρχίας και ναρκωτικών) “μεγεθύνθηκε” με πολιτική/οικονομική σκοπιμότητα, προκειμένου να πέσουν οι τιμές των ακινήτων και να “αλωθεί” (ώστε να “κανονικοποιηθεί”) η περιοχή μέσω του real estate είναι κάτι που εύκολα μπορεί κανείς να ισχυριστεί αλλά προφανώς δεν μπορεί να αποδειχθεί. Αποδεικνύεται όμως ότι το επενδυτικό κεφάλαιο προσβλέπει στην «κανονικοποίηση» αυτή, πιθανότατα στο βαθμό που δεν αλλοιώνει τον ιδιαίτερο χαρακτήρα της ως “brand”, επενδύοντας σε ακίνητα και στη βραχυχρόνια μίσθωσή τους. Είναι πάντως εξαιρετικά ενδιαφέρον – μια περιοχή, η οποία παρουσιάζεται συστηματικά στη δημόσια σφαίρα ως “βασίλειο της ανομίας” να μπαίνει τόσο ευθέως στο στόχαστρο του επενδυτικού κεφαλαίου (εγχώριου ή ξένου), σε σημείο που να παρουσιάσει σημάδια εξευγενισμού (gentrification).

[1] Kεντρική εικόνα: Εφημερίδα Η Αυγή, Μπλε Πολυκατοικία: η ιστορία και ο μύθος της, 11/12/2013

 

Ενδεικτική βιβλιογραφία

Για την οικονομική κρίση και τις συνέπειές της στην αγορά ακινήτων και την κατοικία

  • Μονοκρούσος Π (2014) ξελίξεις στην αγορά κατοικίας στην Ελλάδα – Οικονομετρική μελέτη για τους ερμηνευτικούς παράγοντες και την εξέλιξη των τιμών στην εγχώρια αγορά κατοικίας. Αθήνα: Eurobank Greece Macro Monitor.
  • Μπελαβίλας Ν και Πρέντου Π (2005) Τα εγκαταλελειμμένα κτίρια και τα ξενοίκιαστα εμπορικά καταστήματα: Το χωρικό σχήμα της κρίσης. Στο: Κοινωνικός άτλαντας της Αθήνας. Ηλεκτρονική συλλογή κειμένων και εποπτικού υλικού, Αθήνα.
  • Σαμπανιώτης Θ και Χαρδούβελης Γ (2012) Η ελληνική αγορά ακινήτων στα χρόνια της κρίσης. Στο: Η αγορά ακινήτων στην πρόσφατη χρηματο-οικονομική κρίση, Αθήνα: Τράπεζα της Ελλάδος.
  • Ρεβύθης Ι (2017) Εξελίξεις στην Ελληνική αγορά Ακινήτων. Οικονομικά Χρονικά 159.
  • Kapopoulos P, Rizos A and Zekente K-M (2020) Alpha Bank Economic Research. Athens.

Για το Airbnb και την golden visa

  • Μπαλαμπανίδης Δ, Παπατζανή Ε και Πέττας Δ (2021) Το Airbnb στην πόλη. Ευκαιρία ή απειλή; Αθήνα: Εκδόσεις Πόλις.
  • Κουκουμάκας Κ (2019) Οι Κινέζοι σπάνε κάθε ρεκόρ στο πρόγραμμα της Golden Visa. Vice. Available from: https://www.vice.com/el/article/wjwwm5/oi-kinezoi-spane-ka8e-rekor-sto-ellhniko-programma-ths-golden-visa (ημερομηνία πρόσβασης 11 Δεκεμβρίου 2019).
  • Alexandri G (2018) Planning Gentrification and the “absent” state in Athens. International Journal of Urban and Regional Research 42.
  • Thornton G (2019) Οικονομία διαμοιρασμού: Κοινωνικές επιπτώσεις και ρυθμιστικές παρεμβάσεις. Grant Thornton. Available from: https://www.grant-thornton.gr/press-releases/2019/sharing-economy-2019/.

Για τα Εξάρχεια

 

Αναδημοσίευση από την ιστοσελίδα Athens Social Atlas